お疲れ様です！大家ふーしゅです。
今回は、
欲しい物件があるんだけと少し指値できないかな？
物件の価格交渉ってどんなふうに進めたらいいの？
といった方向けの記事です。
収益物件の購入を考えているけれど、価格交渉の仕方がいまいちピンとこない…
そんな方も多いのではないでしょうか？
でも心配無用です！
価格交渉は、少しのコツと準備を知るだけで、グンと有利に物件を手に入れることができます。
今回は、初心者でもすぐに使える価格交渉の基本テクニックを、簡単でわかりやすい方法でご紹介します。
これを読めば、あなたも次の物件購入時には自信を持って交渉できるようになるはずです。
さあ、価格交渉について一緒に学んでいきましょう！
まずは相場感を
いきなり価格交渉に入る前に大事なことが。
それは、市場価格をしっかり把握すること。
不動産サイトを駆使して、売り出されている物件に近い物件を価格をリストアップしてみましょう。
まずは、近くの似たような物件の価格をチェック。
どの物件が「高い」か「安い」かがパッと見で分かるようになります。
この作業を行うことで大体どの程度の値段がついているのか相場感が養われます。
そして、もう一歩進んで、実際にそのエリアの不動産業者に話を聞くのもいいですね。
業者ならではの生の情報が手に入ります。
市場の動向が掴めれば、それを武器にして、価格交渉に挑むことができるんです。
市場を知ることで、自信を持って価格交渉ができるようになるだけでなく、どの物件が本当の意味で「買い」なのかを見極める力がつきます。
これが価格交渉成功への第一歩です。
次は事前の資金計画
さて、次に大切なのは「資金計画の事前準備」です！
不動産投資を始めるにあたって、お金の準備はめちゃくちゃ重要。
事前に資金計画をバッチリ立てておくことで、交渉がスムーズに進みますし、売主さんにも「この人は本気だな」と思ってもらえるんです。
まずは、どのくらいの予算で物件を探すのかを明確に決めましょう。
そして、もし可能なら融資の事前承認を得ておくと、さらに良し。
これがあると、「すぐにでも購入可能ですよ」というアピールができて、売主からの信頼もゲットできます。
また、資金計画がしっかりしていると、自分でもどの物件が手が届くのかがクリアになり、無理な投資を避けることができるんです。
そして、銀行との良好な関係もキーポイント。
融資をスムーズに進めるためにも、信頼できる銀行担当者と連携を取りながら進めましょう。
金融機関選びやアプローチの方法については、不動産投資で成功するための金融機関選び：知っておきたい3つのポイントをご覧くださいね。
また、融資を引いた資金計画については、融資を味方に！融資を受ける前に知っておくべきことをご覧ください😊
資金計画が整っていれば、交渉の場でも余裕を持って臨めるので、より良い条件で物件を手に入れるチャンスが広がりますよ！
売主さんの売却理由は？
あと、「売主さんの動機を理解する」というのも大事です。
売主がなぜその物件を売りに出しているのか、その理由を知ることが、価格交渉で優位に立つカギとなります。
例えば、売主さんが急いで現金が必要な場合、少し価格を下げてでも早く売却したいと考えているかもしれません。
また、相続で手に入れた物件を手放したい人もいますよね。
そのような場合、管理の手間を考えると、スムーズな取引を優先することが多いです。
売主さんの背景を探るには、少し踏み込んだ会話が必要になります。
不動産の仲介者との良好な関係も大切ですが、可能なら直接売主さんと話すチャンスを持つのがベスト。
直接聞くことで、売主さんの真の意向が見えてきます。
この情報をもとに、どのように交渉を進めるか戦略を立てましょう。
売主さんの事情や心情を理解し、それに応じたアプローチを取ることで、より良い取引が可能になるんです。
だから、売主さんの動機をしっかりと把握し、それを交渉の有利な材料として活用するんですよ！
残債はいくらくらい？
実際の価格交渉に進む前に、もう一つ大事なポイントがあります。
「残債情報を活用する」
これが、賢い不動産交渉には欠かせないテクニックなんですよ！
売主さんが物件を購入した際にローンを組んでいた場合、その残債がどのくらいあるのかを知ることは非常に重要です。
なぜかって？
それは、残債額が売却価格に直接影響するからです。
売主さんがローンを完済するために必要な金額を下回る価格で売却しようとすると、売主さん自身が損をすることになりますから、交渉において非常に強力なカードになり得ます。
この情報を手に入れるためには、謄本をチェックするのが一つの方法。
また、売主さんや不動産仲介者との会話の中で、さりげなくこの情報を聞き出すのもテクニックの一つです。
残債情報を知ることで、売主さんがどのような条件で売却を考えているのか、より具体的に理解することができます。
この情報を交渉に活かすことで、売主さんとの間でお互いに納得のいく価格での取引が期待できるんです。
だから、残債情報は、交渉を進める上で非常に重要なポイントになります。
しっかりと情報を集めて、上手に交渉を進めましょう！
実際の価格交渉のテクニック
端数切りに挑戦
実際の価格交渉では、まず「波数切り」から始めてみましょう。
これは、価格の端数を切り捨ててもらう交渉術です。
例えば、物件価格が「2150万円」だったら、「2100万円にしてください」と提案する方法です。
このテクニックは、価格を心理的にも受け入れやすくする効果があります。
私たちは不動産の仲介さんから「端数があると値段釣り上げられる可能性もあるので切って買い付け入れてみましょう！」と提案されたこともあります😊
結果、買い付けが通りました。
リフォームや修繕を理由に
不動産を安く手に入れるためには、物件の小さな欠点や問題点が実は大きなチャンスになり得るんです。
物件を見るときは、ピカピカの新築ばかりを狙うんじゃなくて、ちょっとした修繕が必要な物件に目を向けてみてください。
なぜかって？
それは、そういう物件は価格交渉の余地が大きいからですよ。
たとえば、古くて少し手を加える必要がある物件なら、「リフォーム費用を考慮して値下げはできませんか？」と交渉を始めることができます。
リフォームを理由に価格交渉する時は、「この問題を解決するにはどれくらいのコストがかかるのか？」ということをしっかりと見積もりましょう。
この見積もりがあれば、「この修繕には〇〇万円かかるので、その分値引きしていただけないでしょうか？」と具体的な交渉が可能になります。
現状、その家賃では賃貸募集できないことを理由に
レントロールの家賃相場の違いをもとにして、価格交渉する方法もあります。
各部屋の家賃が最近入居した人と、長く入居している人の間には家賃に差が生じています。
この家賃の差があまりにもかけ離れている場合、以前の家賃帯では次に賃貸募集はできません。
なので、今、賃貸募集したたらその家賃が適正かどうかを評価します。
もし、レントロール上の家賃が市場家賃より違いすぎる場合、その高すぎる家賃を現在の家賃相場に「引き直す」ことで、現在の利回りと合わせて価格交渉することもありだと思います。
まとめ
今回は、収益物件を安く買うための価格交渉テクニックを幅広く紹介しました。
市場を理解し、資金計画をしっかり立て、物件の問題点を見極めることが重要です。
また、売主の動機や残債情報を把握することで、交渉に有利に立てます。
これらの戦略を活用し、賢い不動産投資を行いましょう。
市場に基づいた知識とテクニックで、より良い取引を実現するための一歩を踏み出してください。
これから収益物件の価格交渉を検討する皆様の参考になれば幸いです！
コメント