こんにちは！大家ふーしゅです。
不動産投資って、
何千万円とか何億円とか借金して本当に大丈夫なの？
って不安になりますよね。
私も最初は、ローンの桁を見て「こわっ…！」って思ったひとりです（笑）
でも実は、不動産投資って株みたいに値動きを追う投資というより、「賃貸経営」っていう“事業”なんです。
だから、数字や仕組みをしっかり理解して、自分でシミュレーションさえできれば、想像以上に安定したビジネスなんですよ。
もちろん、絶対安全！とは言いません。不動産にもリスクはあります。
でも、それってどんなビジネスにも言えること。飲食店や美容サロンのような他の業種と比べると、むしろ不動産はリスクが低いと言われることもあるくらいです。
この記事では、「借金がこわい…」と感じている方に向けて、安心して不動産投資をスタートするための考え方や、キャッシュフローのシミュレーション方法などをお伝えしていきます。
借金は敵じゃない！きちんと返せる計画が立てられれば、あなたの味方になりますよ♪
不動産投資は「経営」であることを知ろう
「不動産投資」っていう言葉を聞くと、なんとなく“お金が勝手に増える”とか、“放っておけば家賃が入ってくる”ってイメージを持ってしまいがちなんですけど…実際はそんなに甘くありません（笑）
これはもう、ハッキリ言います。不動産投資って、“投資”というより“賃貸経営”なんです。
つまり、オーナーとして自分で物件を管理したり、入居者さんとのやりとりがあったり、収支のバランスを考えたり…まさに“経営者”の目線が必要なんです。
とはいえ、「経営」って聞くと難しそうに感じるかもしれませんが、実は飲食店や美容サロンみたいな店舗経営に比べたら、かなりリスクは低め。
なぜかというと、一度入居してもらえれば、2年とか3年はそのまま住み続けてもらえることが多いから。毎月コンスタントに家賃が入ってくるって、やっぱり強いんです。
もちろん、空室リスクや修繕のコストはありますが、それも事前にある程度見積もっておけば慌てずに対応できますし、よくある“突然の売上ゼロ”みたいな状況にはなりにくいんです。
だからこそ、「借金して大丈夫かな…」と悩むよりも、「この物件は安定して収益が出せるかな？」っていう経営者の目線で見ていくことが、成功への第一歩になりますよ♪
借金が怖く見える理由
「何千万円の借金」って聞くだけで、ちょっとドキッとしますよね。
不動産投資って、基本的に銀行からの融資を使って物件を購入するので、自然と大きな金額を扱うことになります。
例えば、3,000万円とか5,000万円とか、場合によっては1億円以上のローンを組むこともあります。
日常生活では絶対に見ない金額ですし、「こんなに借りて返していけるの？」って不安になるのも当然です。
でも、その“怖さ”の正体って、実は「ちゃんと仕組みを理解していないから」だったり、「自分でコントロールできないかも…」っていう不安だったりするんですよね。
特にありがちなのが、「家賃が入らなかったらどうしよう」「空室になったらすぐに赤字になるんじゃ…」っていう、いわば“受け身”な考え方。
もちろん、空室リスクはゼロじゃないですし、何が起こるかは分かりません。
でも、不動産投資って“自分で経営判断して動ける”からこそ、リスクを小さくしていけるんです。
つまり、「借金が怖い」って思ってしまうときは、その借金が“自分じゃどうにもできないモノ”に見えてる状態。
でも実際は、「物件選び」と「数字の見極め」がしっかりできれば、その借金はちゃんと“返していける計画の一部”になるんです。
借金＝悪ではありません。
返せる仕組みを作れば、むしろ資産を増やすための“強力な味方”になりますよ♪
家賃収入で返済する仕組みを理解しよう
さて、ここがとっても大事なポイントなんですが――
不動産投資で借りるお金って、「自分のお財布から返す」わけじゃないんです。
返済に使うのは、基本的に入居者さんからの家賃なんです。
たとえば、月に10万円の家賃が入る物件を持っていて、毎月のローン返済が5万円だとしたら、家賃からそのまま返せちゃうんです。
そう、入ってきたお金の中から返していく、という仕組み。
ここを勘違いして
自分の給料で補填しなきゃいけないかも…
って思うと、不安はどんどん大きくなってしまいます。
でも本当は、
▶ 家賃が安定して入ってくる
▶ 返済に無理がない
この2つがそろっていれば、たとえ借金の額が大きくても問題ないんです。
つまり、「いくら借りたか」よりも、「その物件でちゃんと家賃が入るかどうか」「返済していける設計になってるかどうか」が大切なんですよね。
そして、ここをちゃんと確認せずに「なんとなく良さそう」で物件を買ってしまうと…
家賃では返せない → 毎月赤字 → 不安 → 借金が怖い…っていう負のループにハマっちゃう。
逆に言えば、「家賃で返済できる物件か？」を冷静にシミュレーションできれば、怖がる必要なんてないんです😊
安心して返済していける物件の見極め方
じゃあ、「家賃で返せる物件」ってどうやって見つけるの？って思いますよね。
ここが不動産投資のいちばん大事なところであり、成功のカギでもあります。
安心して返済していけるかどうかは、物件の選び方とキャッシュフローのシミュレーションにかかってます！
まず大前提として、その物件にちゃんと入居者がつくかどうか。
駅からの距離、周辺環境、間取り、家賃相場、築年数…こういったポイントを見て、「これは住みたいと思ってもらえるかな？」という視点を持ちましょう。
そして次に大切なのが、キャッシュフローの数字をしっかり見ること。
「どれだけお金が入ってきて、どれだけ出ていって、最後にいくら残るのか」をざっくりでもいいので事前に計算しておくことが大切です。
例えば、
月の家賃収入が50万円の一棟アパートを想定して、ざっくりシミュレーションしてみましょう。
- 銀行返済（例：金利1.5%、30年ローン、借入6,000万円）
→ 月返済：約20万円 - 管理費・固定資産税・火災保険・修繕積立などの経費
→ 月：約12万円 - 空室や突発的な支出に備えた余裕枠（目安：家賃の10〜15%）
→ 月：約5万円 - 最終的な手残り（キャッシュフロー）
→ 月：約13万円
このくらいのバランスがとれていれば、急な空室や設備トラブルが起きても、慌てることなく対処できます。
逆に、返済が30万円・経費が15万円のような物件だと、空室が1部屋出ただけで手残りがほぼゼロ、もしくはマイナスになることも。
💡まとめると…
「借金が多い＝リスクが高い」ではなく、
その物件の収支バランスがどうか？を見極められるかがカギなんです。
理想的なキャッシュフローとは？
「この物件、良さそうかも！」と思っても、数字を見ずに決めるのはとっても危険。
実際にどれくらいお金が残るのか？＝キャッシュフロー（CF）を事前にしっかりシミュレーションすることが大切です。
キャッシュフローとは、簡単に言えば
「家賃収入から支出を引いた“最終的な手残り”」のこと。
不動産投資ではこのCFがプラスで回っていれば、たとえ借金が大きくても経営は安定します♪
目安として、以下のような比率に収まると安心です：
- 家賃収入：100%として
- 銀行への返済：50%以内
- 経費（管理費、修繕、税金など）：25%前後
- 空室や突発的出費への備え：10%程度
- キャッシュフロー（手残り）：15%以上
このパターンに当てはまるかどうかが判断基準！
つまり、以下のようなシミュレーションを購入前にしてみましょう：
▷ 月の家賃収入：50万円の場合
- 返済：25万円（50%）
- 経費：12万円（24%）
- 空室・トラブル対策：5万円（10%）
- 手残り（CF）：8万円（16%）
このように“15%以上の手残り”があれば、かなり健全な状態といえます。
逆に、CFが5万円を下回るような場合は、予期せぬ出費が出たときに一気に赤字になるリスクも…。
💡ポイント！
金額の大小より、「バランス」が大切
借入額が大きくても、CFがしっかり残るならOK
物件の条件（築年数・構造・立地）や、銀行の融資条件によっても変動するので、常に数値で確認！
自己資金と投資指標を照らし合わせて判断を
さて、物件の収支バランスが良さそうでも、もうひとつ大事なチェックポイントがあります。
それが、「自己資金をどれくらい入れるか」という視点です。
不動産投資って、フルローン（自己資金ゼロ）で始められることもありますが、自己資金をどれだけ入れるかで、キャッシュフローの安定性が大きく変わってくるんです。
自己資金を入れるメリットっていえば、
- 毎月の返済額が抑えられて、キャッシュフローに余裕が出る
- 借入額が減るので、次の融資審査でも有利になりやすい
ていうところだと思います
でも正直、自己資金ってすぐになくなりますよね…
ここで正直なお話をすると、私たちもそうなんですが、できるだけ自己資金を温存しておきたいっていうのが本音です。
特に投資初期のころって、まとまった資金を貯めるのも大変ですし、予期せぬ修繕や空室が出たときの備えも残しておきたい。
だからこそ、私たちは「なるべく自己資金を少なめにしても、数字がちゃんと収まる物件か？」という視点でシミュレーションするようにしています。
つまり、
- 自己資金は最小限に抑えつつ
- 返済比率やキャッシュフローが安全な範囲に収まるかどうか
これを事前に見極めておくことで、“攻めすぎず、守りすぎず”のちょうどいい投資判断ができるんです。
物件を選ぶときには、「家賃収入いくら以上」「返済比率は50%以内」「手残りは○万円以上」というように、自分なりの基準（指標）を持つことがすごく大切です。
たとえばこんな感じ：
- 返済比率は家賃収入の50%以下
- CF（手残り）は月7万円以上
- 想定利回り○%以上（エリアによって変動あり）
こういう基準があると、営業トークや表面的な利回りに惑わされず、“数字で冷静に判断”できるようになりますよ♪
💡まとめ
不動産投資で怖いのは「借金」ではなく、「よく分からないまま進めてしまうこと」。
数字と向き合い、自分なりのルールをもって判断すれば、ちゃんと安全に運用していけます😊
そして、自己資金も大切なリソース。最小限で済ませる工夫をしながら、未来に備えるのも立派な経営判断です♪
おわりに
不動産投資って、「大きな借金を背負うことになるから怖い…」って思われがちですよね。
でも実際には、借金そのものが怖いわけじゃなくて、“数字を見ずに進めてしまうこと”が本当のリスクなんです。
逆に言えば、
- 入居が見込める物件か？
- 家賃収入で返済していけるか？
- 経費や空室リスクを加味してもキャッシュフローが残るか？
こういったポイントを、事前にシミュレーションできるようになれば、不安はグッと小さくなります。
借金は、上手に活用すれば「あなたの資産を増やすためのパートナー」にもなってくれる存在。
私たちも、はじめは不安だらけでしたが、数字をひとつずつ見ながら判断していくうちに、「これなら大丈夫かも！」って思えるようになっていきました。
あなたもきっと大丈夫。
自分のルールと指標をもって、コツコツと進めていけば、安心して不動産経営を楽しんでいけるはずです😊
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