住宅ローンがあっても不動産投資はできる？他のローンとの関係や注意点を徹底解説！

こんにちは！大家ふーしゅです。

住宅ローンがまだ残ってるんだけど…こんな状態で不動産投資って始めても大丈夫なのかな？

これは不動産投資に興味を持ち始める時、よくもつ疑問のひとつです。

結論から言うと、住宅ローンがあっても不動産投資はできます！
実際、私たち自身も自宅の住宅ローンを返済中の状態でスタートしましたし、不動産投資家さんたちの中には同じような状況の方がたくさんいらっしゃいます。

ただし、「ローンがあっても大丈夫！」と言い切るには、いくつか知っておいた方がいいことがあります。
銀行の見方や、他にどんな借入があるか、信用情報って何？といった部分がポイントになってくるんです。

この記事では、住宅ローンがある状態でも不動産投資をスタートするための考え方や注意点について、私たちの実体験も交えながらお話ししていきますね。
ぜひ最後まで読んで、不安をひとつずつ解消していきましょう♪

住宅ローンがあっても不動産投資が可能な理由
とはいえ、住宅ローンの額には注意
「個人の使用枠」とは？
他のローンの影響は？
特に注意すべきローン
信用情報はこうやって見られている
まとめ：大切なのは“全体のバランス”

住宅ローンがあっても不動産投資が可能な理由

住宅ローンがあると、もう他のローンなんて組めないんじゃないの？

そんなふうに思ってしまいがちですが、実はそんなことないんです。

不動産投資を始めている人の多くは、普通の会社員さんや公務員さんなどのサラリーマン。
持ち家を買って住宅ローンを返している最中に、「そろそろ資産形成も考えたいな」って思って投資を始める方が本当に多いんですよ。

私たち自身もそうでした。
マイホームのローンを返しながら、「それとは別に不動産投資ってできるのかな？」って不安を感じながら調べたり、金融機関に相談したりしてスタートしたんです。

実は、日本では“持ち家がある”というのはごく普通のことなので、金融機関もそこはちゃんと理解しています。
住宅ローンがあるからといって即アウト、ということはないんですね。

もちろん、住宅ローンの金額や返済の状況によっては、審査に影響が出ることもあるんですが、
それは「きちんと返せているか」「無理のない額か」という視点から見られているだけ。

つまり、住宅ローンがある＝不動産投資はできない、というわけじゃないということなんです。

とはいえ、住宅ローンの額には注意

住宅ローンがあっても大丈夫って聞いて安心した〜！

…なんですが、ここでひとつ大事なポイントもお伝えしておきます。

それは、住宅ローンの金額が身の丈に合っているかどうかってこと。
いくら不動産投資ができるといっても、すでに住宅ローンが年収に対して重すぎる状態だと、新しいローンはちょっと厳しくなってしまうんです。

金融機関は「この人、ちゃんと返していけるかな？」という視点で、
返済負担率（年収に対して返済が占める割合）をチェックしています。

たとえば、住宅ローンだけで収入の半分以上を使っているような場合、
「これ以上の借り入れはちょっとリスクが高いかも…」と判断される可能性があるんですね。

でも逆に言えば、無理のない範囲で住宅ローンを組んでいる人なら、追加でアパートローンなどの融資を受けるチャンスは十分あるということ。

つまり大事なのは、「住宅ローンがあるかどうか」ではなく、
“その金額が自分の収入に対して無理がないか”というバランスなんです。

ちなみに我が家は返済負担率10〜20％の間に収まっている感じです😊

不動産投資を考えている方は、ぜひ一度、ご自身のローンの残債や月々の返済額と収入とのバランスを見直してみてくださいね♪

「個人の使用枠」とは？

不動産投資を始めようとすると、金融機関から「この人はどれくらいまでならお金を貸しても大丈夫かな？」っていう判断が入ります。
そのときによく出てくる考え方のひとつが、「個人の使用枠」というもの。

これは簡単にいうと、
「あなたが借りても大丈夫と判断される上限の金額」のこと。

年収が高ければその分たくさん借りられるし、持っている資産や貯金が多ければそれもプラス評価に。
逆に、すでにたくさんローンを抱えていたり、過去に延滞などの履歴があるとマイナスに見られてしまうこともあります。

この「使用枠」は人によって違っていて、

✔ 職業（会社員、公務員、自営業など）
✔ 勤続年数
✔ 年収
✔ 家族構成
✔ 資産背景（預金・保有資産など）

…といった、いろんな情報をもとに総合的に判断されるんです。

特にアパートローン（不動産投資用ローン）の審査では、この「個人の使用枠」がとても大きく関わってくるので、
「まだ住宅ローンがあるから無理かも…」と諦めずに、自分に合った適正な投資額を見極めることが大切になってきます。

「身の丈に合った投資」って、結局いちばん長く続けられて、リスクも抑えられるんですよね♪

他のローンの影響は？

住宅ローン以外にも、実はいろんなローンが融資審査に影響するってご存知でしたか？

たとえば、

教育ローン（お子さんの学費のためのローン）
マイカーローン（車の購入費用）
クレジットカードのキャッシング枠　などなど…

これらのローンや借入も、金融機関はしっかり確認しています。
「住宅ローンがあるだけじゃなく、他にもこんなに借りてるんだな」と判断されると、やっぱり審査はちょっと厳しめになります。

でも、他にローンがあるからといって即NGになるわけではありません。
金融機関は、あなたの収入や資産、返済状況を“総合的に”見て判断してくれます。

なので、今ある借入がどのくらいで、月々どれだけ返済していて、それが収入の中でどれくらいの割合か──
そういうバランスが取れていれば、不動産投資用のローンも通る可能性は十分あるんです♪

特に注意すべきローン

これまでいろんなローンが審査に影響するとお話ししてきましたが、
中でも特に注意したいのが「カードローン」や「消費者金融」などの借入です。

これらのローンは、金融機関から見ると「一時的にお金に困っている人が使うローン」というイメージがあるため、
不動産投資用の融資を申し込む際には、マイナス評価につながりやすいんです。

もし、いま現在カードローンや消費者金融に残債がある場合は、
できるだけ早く完済しておくのがベストです！

そして、もうひとつ意外と見落とされがちなのが、スマホの機種代金の分割払い。
「えっ、こんな少額でも？」と思われるかもしれませんが、
実はこれも立派な“ローン”扱いになるんです。

特に、過去に携帯料金や機種代の支払い遅れがあった人は要注意。
その情報が信用情報に残っていて、金融機関の審査で「この人、返済にちょっと不安があるかも」と判断されてしまうケースもあります。

大事なのは、「もう使っていないローン」「小さな借入」も含めて、見直しと整理をしておくこと。
見落としがちなポイントだからこそ、しっかり対策しておくと安心です♪

信用情報はこうやって見られている

ローンの審査を受けるとき、金融機関は「この人はちゃんとお金を返してくれそうかどうか」を見極めるために、
信用情報というデータをチェックしています。

この信用情報には、

どんなローンを組んでいるか
毎月きちんと返済できているか
延滞や未払いが過去にあったか
といった、あなたの“お金に関する履歴”がすべて記録されています。

この情報を管理しているのが、以下の3つの信用情報機関です。

CIC（シーアイシー）：主にクレジットカードや携帯電話の分割払いなど
JICC（日本信用情報機構）：消費者金融やカードローンなどの情報も多い
KSC（全国銀行個人信用情報センター）：住宅ローンや銀行系ローンが中心

不動産投資ローンの審査の際は、こういった機関から情報が取り寄せられて、
あなたの信用度がチェックされる仕組みになっています。

ちなみに、自分自身でも信用情報を開示請求することが可能です！
「ちょっと気になるな…」「過去に延滞があったかも…」という方は、
申し込む前に一度確認してみるのもおすすめですよ。

事前に知っておけば、不安なポイントを整理できるし、必要であれば対策も立てられます♪

CIC・JICC・KSCの3つの信用情報機関について、特徴や登録している金融機関の傾向を見やすく一覧表にまとめてみました。

信用情報機関	主な特徴	登録している主な金融機関	取り扱う主な情報
CIC（株式会社シー・アイ・シー）	クレジットカード関連に強い	クレジットカード会社、信販会社、携帯キャリアなど	クレジット契約（分割払い・リボ払い・携帯端末分割など）やその返済状況、申し込み履歴
JICC（株式会社日本信用情報機構）	消費者金融やカードローンに強い	消費者金融、信販会社、クレジットカード会社など	消費者ローン、キャッシング、カードローンなどの利用状況と返済履歴
KSC（全国銀行個人信用情報センター）	銀行系ローンに強い（銀行系が中心）	銀行、信用金庫、信用組合、政府系金融機関など	住宅ローン、教育ローン、カードローン、延滞・保証履歴などの情報