こんにちは！大家ふーしゅです。
不動産投資って節税になるって聞いたけど、本当にそうなの？
こんな疑問を持ってこの記事にたどり着いた方も多いのではないでしょうか。
たしかに、不動産投資はうまくやれば節税になります。特に、年収が高くて税金をたくさん払っている方にとっては、納税額をグッと抑えられる可能性も。でも、だからといって「節税＝得してる！」とは言い切れないんです。
というのも、節税を意識しすぎると、投資としての収益性が下がってしまうことも…。そしてその結果、将来的な融資（ローン）に悪影響が出る可能性もあるんですよね。
この記事では、「節税目的の不動産投資」と「収益目的の不動産投資」の違いについて、やさしくお話していきます。どちらが良い・悪いではなく、大事なのは「自分の目的に合っているかどうか」。そのヒントを見つけてもらえたら嬉しいです♪
不動産投資で節税は本当に可能なのか？
結論から言うと、「はい、可能です！」
ただし、その仕組みをちゃんと理解していないと、「思ってたのと違う…」ってなるかもしれません。
不動産投資で節税する基本的な考え方は、赤字をうまく作って、その分、他の所得と相殺するというもの。
たとえば、お給料でたくさん税金を払っている人が、不動産投資で“赤字”を出すことで、そのぶん課税される所得を減らせるんです。
そのときに使えるものの一つが「減価償却（げんかしょうきゃく）」という仕組み。これは簡単に言うと、「建物の価値をちょっとずつ経費にしていく」方法です。
特に、年収が2000万〜3000万円くらいある方にとっては、納税額が本当に大きいので、少しでも抑える手段として不動産投資が注目されている、というわけです。
節税目的でよく活用されるのが、新築ワンルームマンション投資です。
この手法では、マンション本体の建物価格に対して減価償却を使って経費計上し、毎年の所得を圧縮することができます。
また、新築物件だと設備も最新で、初期の修繕リスクが少ないため、「とりあえず節税効果を狙ってスタートしたい」という方にも取り組みやすいんですよね。
ただし、新築ワンルームは物件価格が高めに設定されていることが多く、家賃収入だけでローンを完済するのは難しいケースも。
いわゆる“キャッシュフロー赤字”になりがちなので、「利益を出したい」という方には少し不向きです。
でも、「本業の高収入を圧縮して納税額を減らす」ことが目的なら、新築ワンルームの節税投資はアリ。
ローンの金利や管理費、減価償却などを活用して赤字を出すことで、本業の給与所得と合算して節税ができます。
この手法は特に、年収が高くて税金の負担が大きい方には考え方によってはありかもですね😅
収益目的との両立は難しい理由
「節税しながら儲ける」って、なんだか夢のような話ですよね。でも実際は、節税と収益の両立って、けっこう難しいんです。
節税のためには“不動産投資を赤字にする”必要があります。でも赤字ってことは、「儲かっていない」ってこと。つまり、節税＝わざと利益を出さないという行為なんですね。
一方で、収益目的の場合は、しっかり利益を出して、黒字経営を続ける必要があります。そしてこの黒字というのが、金融機関からの融資を受けるためにはすごく大事な要素なんです。
だから、節税と収益の両立は現実的にはなかなか難しい…。まずはどちらかに重きを置くことが、成功への第一歩なんです。
じゃあ、どっちを選べばいいの？というと、答えはシンプル。
👉 あなたの目的に合わせて選ぶことが大切！
- 税金を減らしたい人
年収が2000〜3000万円以上あって、すでに多額の税金を払っている。
本業の収入が安定していて、投資による儲けよりも税負担の軽減が優先。 - 収益を得たい人
将来的に不動産収入で生活を安定させたい。
どんどん拡大して資産を増やしたい。
目的が違えば、選ぶ物件も戦略も変わってきます。
途中で「やっぱり節税から収益に切り替えよう！」と思っても、その切り替えが簡単じゃないのが不動産投資の難しいところ。
赤字経営を続けていると、金融機関からの評価が低くなってしまって、いざ収益型に転換しようとしても、融資が通らないという壁にぶつかることがあります。
方向を変えるには、
- 物件の売却・入れ替え
- 法人化
- 黒字化の実績作り
といったステップが必要。けっこう時間と手間がかかったり損切りになり売りに売れない状況になったり…なので、最初にしっかり戦略を立てておくのが本当に大事なんです。
減価償却とは？節税のカギを解説
節税の話になると、必ず出てくるキーワードが「減価償却（げんかしょうきゃく）」。
聞き慣れない言葉かもしれませんが、不動産投資で節税を考えるなら避けて通れない超重要ポイントです！
建物や設備って、年数が経つにつれて少しずつ古くなっていきますよね。
その「価値の減り具合（＝減価）」を、毎年ちょっとずつ経費として計上していくのが、減価償却という考え方です。
たとえば、1,500万円の建物部分があるとしたら、耐用年数に応じて毎年一定額ずつ“減っていった”ことにして、その分を経費にできるんです。
ここが節税の最大のポイント！
減価償却って、実際にお金が出ていなくても経費にできるんです。
たとえばこんな感じ：
- 年間家賃収入：500万円
- 実際の支出（管理費・修繕など）：300万円
- 減価償却費：120万円
この場合、帳簿上の利益は「500万円 – 300万円 – 120万円 = 80万円」。
利益が圧縮されているので、その分課税される金額が少なくなり、納税額も減るという仕組みです。
基本的に建物部分（構造）に対して減価償却が可能です。土地には適用できません。
建物の構造によって耐用年数が異なり、それによって何年かけて償却するかが決まります：
- 木造：22年
- 鉄骨造（軽量）：19年
- 鉄筋コンクリート（RC）：47年
ちなみに、中古物件になると「残りの耐用年数」や「簡便法」によって、短い年数で償却できることも。
これが中古アパートが節税向きと言われる理由のひとつなんです♪
でも、減価償却って「節税できてラッキー♪」で終わりじゃないんです。
不動産を売却する時には、減価償却した分を考慮して譲渡所得（売却益）を計算する必要があります。
譲渡所得のざっくりとした計算式はこちら：
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここでいう「取得費」には、減価償却後の建物価格が使われるんですね。
たとえば、建物の購入価格が1,000万円で、すでに400万円分の減価償却をしていた場合、帳簿上の建物価格は600万円になります。
その分だけ「取得費が少なく見える → 譲渡所得が大きくなる → 税金が増える」という流れになるので、売却時に思ったより税金がかかる…なんてことも。
なので、長く持ち続ける前提であれば問題ないのですが、数年以内に売却を考えている方は、減価償却と将来の税負担のバランスも意識しておくと安心です。
ちなみに、売却したときの税率は不動産の保有期間によって変わります。
- 5年以下（短期譲渡）：約39%（所得税＋住民税）
- 5年超（長期譲渡）：約20%
長く持てば税率が下がるとはいえ、減価償却をたくさん取っていた分は帳簿にも影響してきます。
節税のための償却が、将来の納税リスクにもなるという点はぜひ覚えておいてくださいね♪
おわりに：目的に合わせて“選ぶ”ことが成功のカギ
不動産投資って、ただ「儲かる」「節税できる」だけでなくて、どんな目的で取り組むのかによって戦略がまったく変わってくるんです。
「節税型」にするのか、「収益型」にするのか──
自分のライフプランや働き方、収入状況を踏まえて、目的に合った投資スタイルを選ぶことが、後悔しないための大切なポイントです。
迷っている方は、まずは自分でじっくり方向性を決めていってくださいね♪
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