こんにちは！大家ふーしゅです。
不動産投資で物件の資料請求をすると、いろんな資料がどっと届いて
これ、どこから見ればいいの……？
って戸惑うこと、ありませんか？
物件概要書とかレントロールとか、固定資産税評価証明とか謄本、公図や測量図まで……
正直、情報多すぎ…
ってなりますよね。
でも、全部を最初から丁寧に読んでたら、良い物件は他の人に取られてしまうことも。
そう、不動産購入って、けっこうスピード勝負なんです。
だからこそ、まずは「物件概要書（通称マイソク）」と「レントロール」だけで、ざっくりと一次判断できるようになることが大事。
このふたつの資料から、物件の基本的なスペックと収益のイメージをサクッと読み取れたら、投資判断の精度もスピードもぐっと上がりますよ♪
この記事では、初心者さんにもわかりやすく、物件概要書とレントロールの見方やチェックポイントをまとめてみました。
これを読めば、次に物件情報が届いたときに「おっ、これはアリかも！」って自信を持って言えるようになるはずです。
物件概要書とは？見るべきポイント
まず、「物件概要書」ってなに？ってところからですが、
これは物件のプロフィール帳みたいなもの。価格や住所、構造、利回りなど、基本的なスペックがぎゅっと詰まった資料です。
仲介業者さんから送られてくることが多くて、「マイソク」って呼ばれることもあります。
で、このマイソク、ただ眺めて終わりじゃもったいない！
以下のポイントをチェックすると、物件の“第一印象”がしっかりつかめますよ♪
価格・所在地・構造・築年数
まずは王道の情報から。価格が自分の予算に合っているかはもちろん、エリア（住所）と築年数、そして木造かRC（鉄筋コンクリート）かなどの構造も大事。
構造は融資にも影響するので、「自分は木造派」とか「RCしか見ない」っていう基準を持っておくと判断が早くなります。
利回り・建蔽率・容積率
利回りは表面利回りが載っていることが多いですが、「高い＝お得」とは限らないので要注意。
あと、建ぺい率・容積率を見ると、その土地に対してどれくらい建物が建てられているかの目安になります。
余白があると将来的に建て替えや増築の余地があるかも？って妄想（計画）もできちゃいます♪
接道状況と用途地域
道路にどう接しているかは再建築の可否にも関わるので超重要！
「幅員4m以上の公道に2m以上接してるか？」は要チェックです。
用途地域は、住居系なのか商業系なのか、どんな建物が建てられるエリアかを知るヒントになります。
間取りと備考欄
間取りは単身者向けなのか、ファミリー向けなのか、テナント入りなのかを見て、そのエリアのニーズと合っているか確認します。
そして地味に大事なのが「備考欄」。
「再建築不可」「心理的瑕疵あり」なんていうちょっと重たいワード😱がさらっと書かれていることもあるので、ちゃんと読みましょう！
取引形態・引渡し条件・継承情報
・売主なのか仲介なのか？（一般媒介 or 専任媒介）
・引き渡しは現状有姿？それともリフォーム後？
・管理会社やガス会社の契約は引き継ぎが必要？
このあたりは、あとで「思ってたのと違う…」ってならないためにも事前に確認しておきたいポイントです。
物件概要書だけでも、けっこういろんなことが読み取れるんですよね。
でもまだこれだけじゃ不十分。
次は「レントロール」の見方について解説していきます♪
レントロールとは？重要なチェックポイント
さてさて、次にチェックすべきは「レントロール」。
これはいわば、物件に住んでる（もしくは借りてる）人たちの“家賃一覧表”みたいなものです。
各部屋の賃料、入居日、契約期間、敷金礼金などが一覧でまとめられていて、物件の収益状況を読み取るうえでめちゃくちゃ大事な資料なんです。
ここを読みこなせるようになると、「この家賃設定、ちょっと変じゃない？」とか「この部屋、実は空室続いてるかも」みたいな“気づき”がどんどん増えていきますよ♪
家賃のばらつきと妥当性
まずチェックしたいのは、家賃にバラつきがないか。
同じ間取り・広さなのに、賃料が部屋ごとにバラバラだと「なにか理由があるのかな？」って考えるきっかけになります。
新旧の入居タイミングや値引き交渉の痕跡が見えてくることも。
平米単価と間取りバランス
家賃が高い・安いだけじゃなく、「1平米あたりの家賃単価」に注目すると、エリア相場と比較しやすくなります。
間取りごとに単価の差が激しい場合は、どのタイプが人気で、どれが“余ってる”のかの判断材料にもなります◎
契約期間・契約日
「契約日」は入居してからどれくらい経っているのかの目安になります。
長く住んでくれてる人が多ければ、退去リスクは低め。逆に直近の契約が多いと、更新タイミングの波が気になるところ。
契約期間も更新可能かどうか、定期借家か普通借家かなど、しっかりチェックしておきましょう。
敷金・礼金の状況
敷金ゼロ・礼金ゼロ物件が多いと、募集に苦労してる可能性もあります。
その物件の“貸しやすさ・人気度”が見えるので、意外と侮れないポイントなんです！
駐車場の有無と収入
地方物件などでは駐車場の収益も大きな要素に。
空き区画が多いなら要注意。「収益あり」と書かれていても実際は空いてる、なんてこともあるので注意して確認を。
管理日（更新日）と現況
レントロールの更新日が古すぎる場合、「今もこの家賃で入ってるの？」って疑いたくなります。
できるだけ新しい日付のものをもらうようにしましょう。
その他：収入の内訳にも目を光らせて
水道光熱費が収入として載ってる場合、実質の家賃収入とは別物なので要注意！
また、電話基地局のアンテナ収入など、突発的・不確実な収入も“本体収入”と分けて考えることが大切です。
レントロールは、ぱっと見は地味な表だけど、読み込むとすごく面白いんですよね。
「この物件、見た目以上にしっかり稼いでるな」とか「空室多すぎて危険かも」って、だんだん見えてくるんです。
次は、こうした資料をどう活かして判断を早くするか、自分なりの基準の持ち方についてまとめていきます♪
比較判断のコツ：自分の基準を持つ
物件を見比べていくうちに、「どれが良いのか分からなくなってきた…！」って、情報の海に溺れそうになることってありませんか？
そんなときに大切なのが、“自分だけの判断軸”を持っておくこと。
全部の物件を同じように比較するんじゃなくて、「自分が重視したいポイント」を明確にしておくと、スムーズに判断できるようになりますよ♪
自分の優先順位をはっきりさせよう
たとえば――
「木造でもいいけど、築浅がいいな」
「駅から徒歩10分以内じゃないとNG」
「単身者向けよりファミリータイプの間取りがいい」
など、あなたの中で譲れない条件をリストアップしておくと⭕️🙆
物件概要書をもらったとき、「この条件に合ってるかどうか」で、まずふるいにかけられるようになります。
数値化して比較しやすくする
慣れてきたら、
「利回りは〇％以上じゃないと買わない」
「平米単価は△円以下なら検討」
といった“数値基準”を決めておくと、さらに比較がラクになります。
物件ごとにエリアも構造も違うからこそ、数値で判断の軸を持つってすごく大事なんです♪
一覧表にまとめてみるのもおすすめ
気になる物件が複数あるときは、ExcelやGoogleスプレッドシートで一覧にして、
「構造」「築年数」「利回り」「空室率」などを並べて比較してみると、一目で優劣が見えてきます。
投資判断は“感覚”も大事だけど、最後は“数字”が背中を押してくれることも多いんですよね。
最後は「買いたいと思えるかどうか」
もちろん、数字や条件だけで機械的に判断していくと、ちょっと面白みがなくなっちゃうこともあります。
だから最後は「この物件、自分がそのターゲットの年代だったら住みたい？」「持っててワクワクする？」って感覚も大切にしてみてください😊
まとめ：スピードと精度を両立させるには
不動産の収益物件って、本当に良いものほど「え、もう他の人に決まっちゃったの！？😳」ってスピードで売れていきます。
だからこそ、「いいかも！」って思ったときに、すぐ判断できる力が大切なんですよね。
そのためには、マイソク（物件概要書）とレントロールという2つの資料を読みこなすこと。
最初にこれだけでも押さえておけば、「一次判断」は十分できちゃいます。
✔ 価格や構造、利回り、用途地域などをざっくり把握できる「物件概要書」
✔ 家賃や契約状況、収益のリアルが詰まってる「レントロール」
このふたつから必要な情報をサクッと読み取って、
「自分の条件に合ってるか？」をすぐに判断できるようになると、物件選びの精度もスピードもぐんとアップします。
焦って買う必要はないけど、良い物件は“待ってくれない”もの。
だから、自分なりの基準を持ちつつ、必要な情報をすばやくチェックして、冷静に・でもチャンスは逃さずに動けるようになっていきましょう♪
不動産投資のスタートラインは、「物件選び」から。
楽しく、そして賢く、選べる自分になれるといいですね。
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