お疲れ様です。大家ふーしゅです。
「ADって何？」って思ったこと、ありませんか？
私も賃貸経営を始めたばかりの頃、「広告費って…何の広告？」と正直ピンときませんでした。笑
不動産業界でよく使われる“AD（エーディー）”という言葉、実はこれ「アドバタイズメント（advertisement）」の略なんです。でも、いわゆるチラシやネット広告の費用とはちょっと違って、 入居者さんを見つけてくれた業者さんに対して、大家が支払う“お礼”のような報酬のことなんですね。
この記事では、
ADって聞いたことあるけどよくわからない…
という方向けに、
・ADってそもそも何？
・仲介手数料との違いって？
・どんな時にADを使うと効果的？
などなど、初心者さんにもわかりやすく解説していきます♪
広告費（AD）とは？
まず、「AD」ってなんの略かというと…英語の“advertisement（アドバタイズメント）”、つまり「広告」のことなんです。
とはいえ、ここでいう“広告”はテレビCMやネット広告のことではなくて、
「入居者さんを決めてくれた不動産業者さんに、大家が支払う報酬」のことを指します。
ちょっとややこしいですよね（笑）
このAD、別名「業務委託料」なんて呼ばれることもあるんですけど、ざっくり言うと
「うちの物件に入居者さんつけてくれてありがとう！の気持ちを込めた謝礼」のようなものです。
実はこれ、法律にもちゃんと根拠があって、
宅地建物取引業法の第9条に「広告にかかった費用は、仲介手数料とは別でもらってもいいよ」っていう規定があるんです。
なので、ADは“違法”でも“裏金”でもなくて（笑）、きちんと認められている仕組みなんですね。
仲介手数料との違いって？
AD（広告費）とよく混同されがちなのが「仲介手数料」。
でもこの2つ、実はまったく別モノなんです！
まず、仲介手数料はというと、
大家さんや入居者さんが「不動産会社に払う手数料」で、物件の紹介や契約のサポートに対する報酬になります。
ここで大事なのが、仲介手数料には法律上の上限があるという点。
宅地建物取引業法では、「家賃の1ヶ月分（＋税）」が最大と決まっているんですね。
つまり、仲介手数料だけでは、それ以上の報酬を受け取ることはできないことになっています。
でも実際には、物件を優先的に紹介してもらったり、すばやく入居者を決めてもらうには、
もうちょっと業者さんの“やる気スイッチ”を押したいところ。笑
そこで登場するのがAD（広告費）なんです。
これは、「手数料とは別の名目」で、広告費や業務委託料として支払われる報酬になります。
宅建業法の第9条では、
「依頼者（＝大家さん）の依頼によって行う広告にかかった費用については、仲介手数料とは別に受け取ってもよい」とされていて、
この規定を根拠に、ADを受け取ることが認められているんですね。
なので、
- 仲介手数料 → 法律で決まった範囲内の正式な報酬
- AD（広告費）→ 法律の範囲外で、広告や優先紹介への“プラスの報酬”
という位置づけになります。
要は、仲介手数料だけでは報われない頑張りに対する“感謝の気持ち”として支払われるのがAD。
だからこそ、うまく使えば業者さんのやる気アップにつながって、入居までのスピードも変わってくるんです。
ADの金額と取り決め
AD（広告費）って、いくらぐらい払えばいいの？って気になりますよね。
実はADには、法律での金額の上限はありません。
だから、「AD1（家賃1ヶ月分）」「AD2（家賃2ヶ月分）」なんていうふうに、地域や物件によってバラバラなんです。
この金額、誰が決めるのかというと…大家さんと入居付けしてくれる業者さんとの話し合いで決まります。
「このエリアだとAD1が相場かな〜」とか、
「うちは築古物件だからAD2ぐらい出さないと厳しいかも…」みたいに、物件の条件や立地、空室期間などを考慮しながら決めていくイメージです。
ちなみに、不動産業界ではよく「AD1」「AD2」みたいに表現されますが、これは家賃1ヶ月分・2ヶ月分を広告費として払うよ、って意味。
たとえば家賃7万円の物件でAD2なら、14万円の報酬を業者さんに支払うということになります。
もちろん、「たくさん払えば必ず早く決まる」ってわけではありません。
でも、やっぱりADが高い物件は、営業さんの中で「紹介しやすい」「頑張って動こう！」ってなる傾向があります。
だから、ADは早く入居者を決めたいときの“後押しカード”として活用するのがおすすめです♪
ADのメリットと活用シーン
さてさて、AD（広告費）を払うことで、大家さんにとってどんなメリットがあるの？ってところ、気になりますよね。
いちばんのメリットは、やっぱり「入居付けのスピードが早くなる可能性がある」こと！
というのも、不動産会社さんって、毎日たくさんの物件を紹介しているんですが、
「ADが高めに設定されている物件」って、それだけでちょっと“優先度”が上がることがあるんです。
だって、営業さんだって人間ですもの（笑）
報酬がしっかり出るなら、「よし！この物件紹介してみようかな」って気合いも入りますよね。
特にこんなときに、ADの効果が出やすいです：
- 築年数が古くて、他の物件に埋もれがち
- 駅からちょっと遠めで、条件的に不利
- シーズンオフ（夏場や秋口など）で内見が少ない時期
- 長期間空室になっていて、そろそろ決めたい…！というとき
こういったケースでは、ADを“空室対策の切り札”として使うことで、
入居のスピードがぐっと変わることがあります😊
もちろん、ADを出したからといって100％入居が決まるわけではないし、
高額すぎても経営を圧迫してしまうので、バランス感覚はすごく大事です。
でも、効果的なタイミングでうまく活用できれば、
「3ヶ月以上空いてた部屋がすぐ決まった！」なんてこともあるかもです。
実際のAD支払いデータを見てみよう（例）
ここまでAD（広告費）の仕組みやメリットをお話ししてきましたが、
「実際、みんなどのくらいADを払ってるの？」って気になりますよね。
株式会社ウチコミ！が2021年に行った調査によると、都道府県ごとのAD平均額はこんな感じでした。
多いところと少ないところを比較すると、
- 岩手県・石川県：平均2ヶ月分
- 徳島県・大分県：平均0ヶ月分
といった開きがあります。
また、
▶︎ 出典：株式会社ウチコミ！調査結果 賃貸募集時の広告料(AD)についての意識調査を実施 ～都道府県別の広告料(AD)平均マップを公開～
という問いには、
全国的には、大家さんの約83％がADを支払っているという結果になっていて、
一番多く支払っている方では、なんと4ヶ月分というケースも！
実は…私たちも、過去にAD4ヶ月分を支払ったことがあるんです。
そのときの物件は、半年以上空室が続いていて、
「もうすぐ繁忙期だけど、ここで決まらなかったら、また長期間空室になっちゃうかも…」という焦りもあり、
「これはインパクト勝負だ！」と思い切ってAD4を設定しました。
すると、繁忙期の2月下旬で内見が入り、そのままスムーズに入居が決まったんです。
ADの効果、思った以上にすごかったです…！
もちろん、「毎回そんな高額出せるわけじゃないよ〜」ってのが本音ですが（笑）、
ここぞというタイミングで思い切って出すことで、結果的に損失を減らせたという実感があります。
ちなみに、ウチコミ！の同調査では、
- 「納得したうえで支払っている」…49％
- 「納得していないけど仕方なく支払っている」…34％
という結果も出ています。
納得していない理由で一番多かったのは、
「業務内容に対して費用が高すぎる」という声で、約45％の方がそう感じているようです。
■AD設定のポイント
- 地域ごとの相場感をチェックする
- 物件の立地やスペックと照らし合わせる
- ADを下げるより、空室期間の損失を防ぐ視点を持つことも大事
ADは「損するお金」じゃなくて、空室を早く埋めるための“戦略的な先行投資”と考えると、ぐっと気持ちが楽になりますよ。
ADを活用する際の注意点
AD（広告費）は、上手に使えば強力な武器になりますが、
やみくもに高く設定すればいいというわけではありません。
ここでは、ADを活用するうえで知っておきたい注意ポイントをまとめてみました♪
家賃設定とのバランスを忘れずに
いくら早く入居が決まっても、家賃を大きく下げてADもたっぷり出して…となると、
長期的に見て収支が赤字に…！なんてことも。
ADは一時的な出費ですが、家賃はずっと続く収入です。
家賃とADのバランスを考えて、「総合的にプラスになるかどうか」で判断しましょう。
高ければいい、というわけじゃない
「ADを2ヶ月つけたけど、それでも決まらなかった…」という声も実際にあります。
重要なのは、物件自体の魅力が伝わるかどうか。
- 写真はキレイに撮れているか
- 募集条件はターゲットに合っているか
- そもそも物件の管理状態は大丈夫？
ADはあくまで“後押しのひとつ”。
基本が整っていないと、いくらADを積んでも空室のまま…なんてこともあるので、土台づくりが先決です♪
不動産会社との信頼関係も大切
「ADを出してるのに動いてくれない…」なんてお悩み、実はけっこうあるんです。
それって、ADの問題じゃなくて、業者さんとの関係性や情報共有がうまくいってない可能性も。
- 募集条件や物件のウリを丁寧に伝える
- 定期的に状況確認をする
- 実績のある会社と信頼関係を築く
こういった“地味だけど大事”な努力も、空室対策には欠かせません。
まとめ
ADはとっても便利な仕組みですが、「出せばOK！」な魔法の道具ではないんです。
物件の状態、家賃設定、エリアの相場、不動産会社との関係性――
そういったいろんな要素をバランスよく整えたうえで、最後のひと押しとして使うのがベスト。
あなたの賃貸経営が、少しでもスムーズになりますように。
この記事がそのヒントになれば嬉しいです♪
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