不動産投資の融資審査って何を見るの？銀行がチェックするポイントをやさしく解説

こんにちは。大家ふーしゅです😊

不動産投資や賃貸経営を始めようと思ったとき、まず立ちはだかるのが「融資の壁」。
物件を買うには、たいていの場合まとまった資金が必要になりますよね。そこで頼るのが銀行などの金融機関。

でも…

と不安に思う方も多いはず。

実は、銀行の審査では「この人、本当にきちんと返してくれそうか？」という“人としての信頼性”と、「この物件にお金を貸しても大丈夫かな？」という“投資としての価値”の両方をしっかり見られているんです。

この記事では、金融機関が不動産投資の融資を行う際に、どんなポイントをチェックしているのかをわかりやすく解説していきます。「審査の仕組みがわかれば、事前に準備もできるし、断られる不安も減る！」と思ってもらえる内容になっているので、ぜひ最後まで読んでみてください♪

金融機関の本来の役割とは？

「銀行って、お金を貸してくれるところでしょ？」っていうイメージ、ありますよね。もちろんそれは正解なんですが、実はそれだけじゃないんです。

銀行や信用金庫などの金融機関は、融資だけでなく、預金を預かったり、投資信託や保険商品を販売したり…いろいろな金融サービスを提供しています。いわば“お金に関する総合デパート”のような存在です。

その中でも、特に大きな利益を生み出すのが「融資」。お金を貸して、その利息（＝金利）を利益として得るのが金融機関のビジネスモデルの柱なんですね。

でも、誰にでも無条件でお金を貸してくれるわけではありません。「ちゃんと返してくれる人かどうか？」「貸したお金がどう使われるのか？」は、金融機関にとって超重要なポイント。

だからこそ、融資を申し込むときは、「この人に貸しても大丈夫かな？」という視点で、かなり細かくチェックされるんです。

審査の基本は「返済能力」と「物件の価値」

金融機関が不動産投資の融資を検討する際、大きく分けて見ているポイントはふたつあります。

それが、「返済能力」と「物件の価値」です。

まず「返済能力」は、その人がちゃんとお金を返してくれるかどうか。これは当たり前といえば当たり前ですよね。「この人、本当にちゃんと返してくれるかな？」っていう目線で、年収や職業、資産、借入状況なんかを細かく見られます。

そしてもうひとつが、「物件の価値」。どんな物件を買うのか、それが本当に価値のあるものなのか？という点もすごく重要なんです。いくら申込者が優秀でも、買おうとしている物件がボロボロだったり、法的に問題があったり、資産価値が低すぎると、銀行としては「ちょっと貸すのはリスクあるかも…」と判断される可能性も。

この「人」と「物件」の両方がしっかりしていることが、融資を通すための第一ステップなんです。

まず見られるのは「申込者の属性」

融資審査で最初にチェックされるのは、あなた自身のこと＝「属性」です。
これは、いわば“この人は信用できるかどうか”を判断するための材料みたいなもの。

たとえば、こんなポイントが細かく見られます：

• 年収と勤続年数
   → 安定した収入があるか？会社勤めなら、どのくらい同じところで働いているか？
• 勤務先や職種
   → 上場企業や公務員など、安定した職業はやっぱり有利になりやすいです。
• 居住地や家族構成
   → 生活基盤がしっかりしているか、無理な返済計画にならないかも見られます。
• 預貯金や資産、保有している不動産など
   → 何かあっても返済に困らない“余力”があるかどうかをチェック。

さらに、提出する書類や会話のやりとりだけでなく、立ち居振る舞いや服装、話し方まで見られていることもあるんです。
「この人、きちんとしてるな」「信頼できそう」と思ってもらえるかどうかって、意外と大事。

もちろん、すべてが完璧じゃなくても大丈夫。でも、事前に準備しておくことで印象はグッと良くなりますよ♪

次に重視される「物件の評価」

申込者の属性チェックがOKだったとしても、まだ安心はできません。
次に金融機関がチェックするのが、「どんな物件を買おうとしているのか？」という点です。

いくらあなたが優秀で信頼できる人でも、肝心の物件に問題があれば、銀行としては「お金を貸して大丈夫かな？」と不安になってしまいます。

ここでチェックされる主なポイントはこちら：

• 物件の価格と立地
   → 市場価格と大きく乖離していないか、再販や売却しやすいエリアかどうかなど。
• 利回り（収益性）
   → 家賃収入がどのくらい得られそうか？空室リスクはどうか？収支が黒字で回るか？
• 法的な問題がないか（遜法性）
   → 建築基準法や用途地域の制限、建ぺい率・容積率などのチェックも行われます。
• 積算評価（資産性）
   → 土地と建物の価値を足し合わせて、「担保としての安全性」がどれだけあるかを見る指標。

この中でも特に注目したいのが、「利回り（収益性）」と「積算評価」。
どちらも大切な評価軸なのですが、どちらを重視するかは金融機関によって大きく違います。

たとえば、ある銀行は「毎月ちゃんと利益が出るか＝収益性」を重視する一方で、
別の銀行は「売却したときにどれくらい資産としての価値があるか＝積算評価」を重要視する…なんてことも。

なので、「この物件でこの銀行に持ち込んだらNGだったけど、別の金融機関ではOKが出た」なんてこともよくある話。
物件の特徴に合わせて、どの銀行が相性いいかを見極めるのも大切なんです。

融資を受けるための心構えと準備

ここまで読んでくださった方はもうお分かりかと思いますが、
融資審査って、ただ書類を出すだけじゃなくて「総合的な信頼度チェック」なんですよね。

だからこそ、審査に向けて**しっかりとした準備と、ちょっとした“気くばり”**が大切なんです。

たとえば…

• 必要書類はきちんと整理しておく
   → 源泉徴収票、確定申告書、物件資料、保有資産の明細などは事前に用意。
   → 提出がスムーズだと「この人、ちゃんとしてるな」という印象にもつながります。
• 資産背景を把握＆見直しておく
   → 預貯金や投資信託などの資産、他の借入状況も把握しておきましょう。
   → 過去に延滞がある場合は正直に伝えた方が印象が良くなることも。
• 身だしなみと立ち居振る舞いも意外と大事
   → かっちりしすぎる必要はないですが、清潔感のある服装や落ち着いた話し方を意識。
   → 担当者も“人”なので、第一印象ってけっこう大きいんですよね。
• 自分の投資方針や物件の魅力を説明できるように
   →「なぜこの物件なのか」「どう収支を回すのか」を簡潔に伝えられると信頼度UP！

融資を引き出すためには、書類だけじゃなく“あなた自身”の姿勢も大事なポイントです。
「この人なら貸しても大丈夫」「きちんと運用していきそう」と思ってもらえるように、丁寧に準備していきましょう♪

まとめ

不動産投資や賃貸経営で融資を受けるって、ちょっとハードルが高そうに感じるかもしれません。
でも実は、ポイントさえ押さえれば、ちゃんと道は開けるんです。

この記事でお伝えしたように、審査では主に次の2つがチェックされます。

• 申込者の返済能力（＝年収や資産、勤務先など）
• 物件の価値（＝収益性・資産性・法的な適正さなど）

さらに、金融機関によっては収益性重視のところもあれば、積算評価を重視するところも。
物件と自分の状況に合わせて、相性の良い金融機関を選ぶことがとっても大切です。

そして、審査を受けるときには書類の準備だけでなく、
**立ち居振る舞いや投資への考え方も含めて「信頼される投資家像」**を意識してみてくださいね。

「審査って何されるのか全然わからない…」という不安が、
この記事を読んで少しでも軽くなってくれていたら嬉しいです♪